周末休息一天，溜出去看了个房。
南京房价真的很高，但除了炒作的学区房，似乎也在见顶，没怎么涨的明显迹象。特别是最近没有所谓“倒挂”的新房明显销售乏力。当然主城和学区房还是趋之若鹜一大把人。
原以为工作10年攒的钱怎么也够毫无压力的买买买，不考虑后期投资需求的话应该还行，然后被现实狠狠打了一下脸。
首先目前的房子大概100偏下，得房率80多，还算住的舒服，但没电梯没车位，周边方便但环境不行。换房的想法一直有，一直很无所谓。宝宝出生以后吧，感觉现实的压力一下子鲜明了很多，带着慢慢看起来呗。
主要目标在130-200平之间的二手房，对于新房溢价、新学区、各种核心区概念不感冒。你大河西再核心也只有几个商场核心了。平层溢价高，得房率一般，但住的爽；跃层偷面积多，但楼梯占面积也大，所以得偷的足够多才行，什么阁楼就算了。跃层最大的问题是，好的房型在主城没多少。
周末看了某片区三套房，前两台某老盘的顶跃，问题就是房型太奇葩了。我的要求最主要，厨房和卫生间面积不能太小，至少得合理，但实际上2010年左右很多楼盘的厨房实在小的可怜，改造空间也不高，更别提厨房隔壁是厕所这种神奇设计了。顶跃主要改造露台成房间，改不了的最多一个阳光房也不错，但硬改阳光房成房间，实在是太热太土太难受了。
so前两套，报价高就不提了，直接pass……
第三套很满意，也很贵。业主不知道是不是联合开发商，硬生生把2层顶跃改成了三层，每个露台都浇筑成了房间，180的建筑面积硬生生改成了260的使用面积，偷个设备平台都算小事。露台外还有整片的楼顶空间，改造花圃或者健身都很不错。
但最关键的是，总价太高了。600万含一个产权车位。30%首付+100万公积金贷款，算上3-4%的税费服务费，首付就奔着210万去了，月供奔着2w5走。即使提高一点首付比例，40%首付月供还在至少2万附近，以后的现金流压力会非常 非常大。这还没算装修的费用，预估简装也要奔着40-50万走。
但真的非常喜欢户型啊…满是口水。要是再给我100万我就拿下，这种冲动的原始欲望的感觉。可惜真的穷，看不到未来。
要说价格不合理也不合适，这小区2011年开盘1w3-1w5，一直卖到2015 16才收官，业主应该买了蛮久。最早二手挂牌2w多逐步到3w多，小户型精装有3w6 7的成交实打实的。这个均价3.2万实际面积这么多，均价折算也是相当的低了，除了房主本人在国外回不来没法成交这一个缺点之外，剩下的都是我的缺点。
但最可气的是定价体系。凭什么卖房价格是按照房主净得价，个税要买房人出，个人所得税啊，买房人个人所得什么了。还有中介服务费，当然这个空间也是有，但也不会完全没有。总之这部分的额外成本，必须要要到最低。
老婆的朋友提醒她，这种大户型顶跃只能自住，以后想变现销售那是相当的难，我也觉得，除了我这种哈批真的想不到会有人买这种没有学区的房子。可能是骨子里的享乐主义在蠢蠢欲动吧。
可所谓学区又是什么……鸡娃真的好吗，那又是另一个话题了。
目前的打算么，继续看看，继续攒钱。等付完首付后提取公积金做装修基金，勉强够吧，实在不行就还是得啃老啃一点点，但真的不太想，会做借款手续。当然等房主有空回来，价格还得继续谈继续压，心理价位550，含费用570最多。差个50万不是多少的问题，是现金流的问题。是我的问题。
回想下之前买房的机会，估计只有2016年，那时候存款大概刚刚有100万。之后的大涨就是疯一般的，有原始累积来得及上车的还行，没有原始累积或者上错车的，到今天看能说赚了亏了吗，不知道。学区房倒是政策稀缺性资产，投资价值杠杠的。
可是考虑下如果出现经济下行滑坡，特别是疫情导致的失业会带来明显的房价下行吗？可能，但不明显。这是一个高库存的卖方市场，卖方的压力完全来自于贷款还款压力。目前南京的两年限售政策逐步到期，上市房源那叫一个多，目前数据已经累计到8w7了。但比如我看上的这套，10多年了房主的房贷还是压力吗？人都移民出国人生赢家了，我在干什么呢。比如看的第一套的房主，买金鼎湾卖这里，摆明了割韭菜卖510万呗。但人家有资本去割。
后浪能做什么呢，在艰难的资本累积和消费主义冲击之间夹缝生存。和资本主义社会没啥不同，逐步阶层固化，新风口和高科技能获得超额收益，一般阶层终老的目标也许只是郊区一套住宅。年轻人租房是绝大多数，甚至一辈子都在房租中辗转纠结。什么后浪，不过是韭菜。什么GDP，不过是膨胀的大而不能倒的信贷。
多说也无益，谨以此自勉，自省。
Fin.